봄 이사철 전세·월세 계약 전 꼭 확인할 것 5가지 2026
- 등기부등본 근저당 합계가 전세금의 70% 이상이면 위험 신호
- 전입신고+확정일자 = 보증금 지키는 최소한의 안전장치
- 전세보증보험(HUG·HF) 가입 여부 계약 전 사전 확인 필수
- 임대차 계약 신고 — 계약 후 30일 이내 의무 신고
- 전세사기 많은 지금, 깡통전세 확인이 그 어느 때보다 중요
월세로 처음 독립했을 때가 생각납니다. 아무것도 몰랐습니다. 부동산 사장님이 주는 계약서에 그냥 도장을 찍었습니다. 등기부등본이 뭔지도 몰랐고, 확정일자가 왜 중요한지도 몰랐습니다. 다행히 그때는 큰 문제가 없었지만, 나중에 알고 보니 가슴이 철렁했습니다.
전세로 옮겼을 때는 조금 더 공부했습니다. 그래도 부족했습니다. 등기부등본을 봤는데 근저당이 얼마나 설정되어 있는지, 그게 왜 중요한지 제대로 이해하지 못했습니다. 그때 좀 더 꼼꼼하게 확인했더라면 불안한 마음 없이 살 수 있었을 텐데 하는 아쉬움이 남습니다.
지금은 자가를 보유하고 있지만, 그 과정에서 배운 것들이 있습니다. 전세·월세 계약할 때 무엇을 확인해야 하는지, 전세사기를 어떻게 예방할 수 있는지를 직접 경험으로 배웠습니다. 지금 이사를 준비하는 분들에게 도움이 되길 바랍니다.
📋 전세 계약 전 필수 확인 사항
가장 먼저 해야 할 것은 등기부등본 확인입니다. 계약하기 직전 날, 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 출력하세요. 등기부등본에서 확인해야 할 것은 세 가지입니다. 첫째, 소유자가 계약하는 집주인과 동일한지. 둘째, 근저당(은행 대출) 설정 금액이 얼마인지. 셋째, 가압류·임차권 등 다른 권리가 설정되어 있는지입니다.
근저당 금액이 중요합니다. 집이 경매로 넘어갈 경우, 은행(근저당권자)이 먼저 변제를 받고 남은 것을 세입자가 받게 됩니다. 만약 집값보다 근저당+전세금이 더 많으면 전세금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다. 근저당 설정액 합계가 전세금의 70% 이상이면 위험 신호로 봐야 합니다.
| 확인 항목 | 확인 방법 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 인터넷등기소(iros.go.kr) | 계약 당일 다시 한번 확인 |
| 건축물대장 | 정부24(gov.kr) | 불법건축물·용도 확인 |
| 깡통전세 여부 | 공시지가 대비 전세금 비율 | 전세금이 공시가의 80% 이상이면 주의 |
| 집주인 신분 확인 | 신분증과 등기부 소유자 일치 | 대리인 계약 시 위임장 확인 |
| 전세보증보험 가능 여부 | HUG·HF 사전 가입 가능 확인 | 불가 물건은 계약 재검토 |
🔒 전입신고·확정일자·전세보증보험
이사 당일 바로 전입신고를 해야 합니다. 전입신고를 하면 '대항력'이 생깁니다. 집이 경매로 넘어가도 새로운 소유자에게 임차인으로서 권리를 주장할 수 있습니다. 이사 당일 또는 다음 날 즉시 주민센터에 가세요.
확정일자는 전입신고와 동시에 받으세요. 주민센터에서 임대차 계약서에 확정일자 도장을 받으면 됩니다. 300원밖에 안 됩니다. 확정일자가 있어야 경매 시 전세금 우선변제권이 생깁니다. 전입신고와 확정일자를 같은 날 받는 것이 가장 안전합니다.
전세보증보험도 꼭 가입하세요. HUG(주택도시보증공사) 또는 HF(한국주택금융공사)에서 제공하는 전세보증보험에 가입하면, 집주인이 전세금을 돌려주지 않아도 보증기관에서 대신 지급해줍니다. 보험료가 약간 들지만 수천만 원의 전세금을 지키는 최후의 안전망입니다.
- 등기부등본 계약 당일 다시 한번 출력 확인
- 근저당+전세금 합계가 집값의 70% 이하인지 확인
- 이사 당일 즉시 전입신고 (대항력 확보)
- 전입신고와 동시에 확정일자 받기 (300원, 우선변제권)
- 전세보증보험(HUG·HF) 가입 가능 여부 계약 전 확인
- 임대차 계약 신고 — 계약 후 30일 이내 의무 신고
- 근저당이 많은 물건은 아무리 저렴해도 피하는 것이 안전
- 집주인이 보증보험 가입을 거부하면 이유를 반드시 확인
- 대리인 계약 시 위임장과 인감증명서 반드시 요구